Urbanisme
Ce que votre voisin a le droit de construire
On achète une vue autant qu’une maison. Ce qui décide si elle reste, c’est un document public que presque personne ne consulte avant de signer.
Le champ derrière la maison, avec les arbres au fond. C’est souvent ce qui fait dire oui.
La question qu’on oublie de poser, c’est : est-ce que ce sera encore un champ dans cinq ans ?
La réponse n’est pas chez le vendeur. Elle est dans le plan local d’urbanisme de la commune, qui est public, gratuit, et qui dit ce qui peut sortir de terre à côté de chez vous.
Le zonage en deux minutes
Le plan local d’urbanisme découpe la commune en zones, et chaque zone a ses règles.
- Les zones U sont déjà urbanisées. On y construit, dans les limites du règlement.
- Les zones AU sont destinées à l’être. C’est là que se trouvent les futurs lotissements : un champ en zone AU est un champ en sursis.
- Les zones A sont agricoles et les zones N naturelles. On y construit très peu, mais très peu n’est pas jamais : un bâtiment agricole reste possible en zone A, et il peut être grand.
Certaines communes n’ont pas de plan local d’urbanisme du tout. Elles relèvent alors du règlement national d’urbanisme, plus restrictif et surtout moins prévisible.
Où le lire
Le Géoportail de l’Urbanisme rassemble les documents que les collectivités y ont versés. Vous cherchez la commune, vous cliquez sur la parcelle, vous obtenez sa zone et le règlement qui va avec.
Tout n’y est pas. Quand une commune n’a rien publié, le service urbanisme de la mairie vous le montrera, et ça ne coûte rien non plus.
Les trois choses à regarder
La zone de la parcelle d’à côté, pas seulement la vôtre. C’est elle qui décide de votre vue.
La hauteur autorisée dans cette zone. Un immeuble de deux étages devant une maison de plain-pied, ce n’est pas la même vie.
Le recul imposé par rapport aux limites de propriété. Il dit à quelle distance de votre clôture un mur peut monter.
Et l’emprise au sol autorisée, qui dit quelle part du terrain peut être couverte. C’est elle qui décide si le jardin d’à côté peut devenir un bâtiment.
Ces trois valeurs se lisent dans le règlement de la zone, un document à part que le Géoportail met à télécharger à côté du plan. Il fait souvent quelques dizaines de pages, mais la partie qui vous concerne tient en deux ou trois articles.
Un plan, ça se modifie
Un plan local d’urbanisme n’est pas gravé dans le marbre. Les communes le révisent, et une zone agricole peut devenir constructible à l’occasion d’une révision.
Ces procédures sont publiques et annoncées en mairie, avec une enquête ouverte à tous. Il suffit de demander au service urbanisme si une révision est en cours, et sur quels secteurs elle porte. La question surprend rarement, on la pose souvent.
Les servitudes, qu’on découvre trop tard
Une servitude est une contrainte attachée au terrain et non à son propriétaire. Elle vous suivra.
Un droit de passage pour le voisin du fond. Une canalisation publique sous le jardin. Un périmètre de protection autour d’un monument, qui donne son mot à dire à l’architecte des Bâtiments de France sur la couleur de vos volets.
Rien de tout cela n’empêche d’acheter. Certaines servitudes ne se remarquent même jamais, et d’autres se négocient dans le prix. Mais on préfère le savoir avant de signer que de le découvrir en voulant poser une clôture.
Elles figurent en annexe du plan local d’urbanisme, sous le nom de servitudes d’utilité publique, et le notaire les reprend dans l’acte.
Le certificat d’urbanisme
C’est le document qui règle la question officiellement, et il est gratuit.
Le certificat d’information vous donne les règles applicables au terrain, les limitations administratives et les taxes. La mairie a un mois pour répondre.
Le certificat opérationnel va plus loin : il dit si votre projet précis est réalisable. La mairie a alors deux mois.
Les deux valent dix-huit mois, et pendant ce temps les règles ne peuvent plus changer pour vous. Un mois d’attente paraît long quand on est pressé d’acheter. C’est court comparé à vingt ans de crédit.
Ce qu’on ferait
On regarderait la zone de la parcelle et celle des trois parcelles qui l’entourent. Si l’une d’elles est en AU, on irait demander en mairie ce qui est prévu.
Et si le terrain plaisait vraiment, on demanderait le certificat d’urbanisme avant de signer le compromis. Pas après.
Sources
- Géoportail de l’UrbanismeInstitut national de l’information géographique et forestière
- Certificat d’urbanisme : délais, validité, gratuitéservice-public.gouv.fr
Et pour votre adresse ?
La vérification est gratuite et sans compte : elle montre la parcelle, le bâtiment et tout ce que le rapport contiendra avant que vous ne décidiez quoi que ce soit.