Prix
Le prix affiché ne dit rien, le prix signé dit tout
Une annonce, c’est un souhait. Un acte notarié, c’est un fait. L’État publie les seconds, gratuitement, et presque personne ne va les lire.
Il y a deux prix pour chaque maison vendue. Celui de la vitrine, et celui de l’acte. Entre les deux, il se passe des visites, une offre, une négociation, parfois un refus de prêt qui fait tout recommencer.
Le premier chiffre, tout le monde le voit. Le second, presque personne ne pense à le chercher. Il est pourtant public.
Où les trouver
L’administration fiscale publie les valeurs foncières : les ventes enregistrées chez le notaire, avec leur date, leur adresse, leur surface, leur nombre de pièces et le prix signé. Cinq ans d’historique, mis à jour deux fois par an.
Le plus simple pour les consulter est la carte d’Etalab, app.dvf.etalab.gouv.fr. Vous cliquez sur une parcelle, vous voyez ce qui s’y est vendu. C’est gratuit et ça ne demande aucun compte.
La moyenne vous ment, la médiane beaucoup moins
Imaginons cinq maisons vendues dans votre rue : 162 000, 175 000, 181 000, 190 000 et 640 000 euros.
La moyenne donne 269 600 euros. Aucune des cinq n’a été vendue à ce prix, et quatre s’en éloignent de plus de cent mille euros. La dernière vente, un corps de ferme avec ses terres, a suffi à emporter le chiffre.
La médiane, c’est la valeur du milieu une fois les prix rangés dans l’ordre : 181 000 euros. Elle décrit ce qui se passe vraiment dans la rue, et une vente exceptionnelle ne la bouge pas.
Retenez juste ceci : quand on vous donne un prix au mètre carré, demandez si c’est une moyenne ou une médiane, et sur combien de ventes elle est calculée.
Les ventes qu’il faut mettre de côté
Toutes les lignes ne se valent pas, et c’est là que la lecture demande un peu d’attention.
- Une vente entre parents se fait rarement au prix du marché.
- Un viager affiche un bouquet, pas une valeur.
- Une vente qui porte sur trois parcelles à la fois inclut du terrain que la surface bâtie ne compte pas : le prix au mètre carré part en l’air.
- Un appartement vendu avec sa cave et son garage n’a pas le même prix au mètre carré que le même appartement vendu seul.
Sur une petite commune, quand il n’y a que douze ventes en cinq ans, deux lignes bizarres suffisent à fausser toute votre lecture.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ils ne disent pas l’état du bien. Ni l’étage, ni l’exposition, ni le jardin, ni si la toiture a été refaite l’an dernier. Ils ne disent pas non plus combien de temps la maison est restée en vente avant de trouver preneur, ce qui est souvent l’information la plus parlante.
Un prix signé, c’est une donnée solide et incomplète. Elle vous dit dans quelle fourchette vous êtes. Elle ne vous dit pas si vous faites une bonne affaire.
Ce qu’on ferait avant une offre
On commencerait par les ventes de la rue, même anciennes : ce sont les seules vraiment comparables. On élargirait ensuite au quartier, en gardant le même type de bien, une maison avec une maison.
On regarderait la tendance sur cinq ans plutôt que le dernier chiffre. Un secteur qui monte de trois pour cent par an ne se lit pas comme un secteur qui stagne.
Et on garderait les lignes trouvées. Le jour de la négociation, un tableau de ventes réelles pèse plus lourd qu’une impression.
Sources
Et pour votre adresse ?
La vérification est gratuite et sans compte : elle montre la parcelle, le bâtiment et tout ce que le rapport contiendra avant que vous ne décidiez quoi que ce soit.