Publié le 20/08/2026 · 5 min de lecture

Vous avez sûrement déjà vu passer « la liste des diagnostics obligatoires ». Elle est rarement fausse. Elle est surtout incomplète, parce que la vraie liste dépend de votre maison, et qu’elle n’est pas la même d’une commune à l’autre.

Tous ces documents finissent réunis dans un dossier de diagnostic technique, que le vendeur joint au compromis. Voici ce qui déclenche chacun.

Ce qui ne dépend de rien

Le diagnostic de performance énergétique est dû pour toute vente de logement, sans exception. Il vaut dix ans.

Une maison classée E, F ou G doit en plus être accompagnée d’un audit énergétique, qui chiffre les travaux à envisager. C’est le document le plus utile à lire quand on hérite d’une facture de chauffage.

Ce qui dépend de l’âge du bâtiment

Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. S’il ne trouve rien, il vaut pour toujours. S’il trouve du plomb dégradé, il doit dater de moins d’un an au moment de la vente.

L’état d’amiante concerne les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa validité est illimitée, sauf travaux de retrait.

Deux dates à retenir, donc, et une seule question à poser au vendeur : de quand date la construction, et de quand date le permis.

Ce qui dépend des installations

L’électricité et le gaz font chacun l’objet d’un état, dès lors que l’installation a plus de quinze ans. Les deux valent trois ans.

Quinze ans, ce n’est pas l’âge de la maison, c’est l’âge de l’installation. Une maison de 1930 entièrement refaite en 2020 n’est pas concernée.

Ce qui dépend de l’endroit

• Les termites, uniquement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Le constat vaut six mois, c’est le plus court de tous.
• La mérule, ce champignon qui mange les charpentes : le vendeur doit vous informer si le bien se trouve dans une zone signalée par arrêté.
• L’état des risques, qui recense les risques naturels, miniers, sismiques et le radon. Moins de six mois lui aussi.
• Le bruit, près de certains aéroports, où une information spécifique est due.

Si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, le contrôle de son assainissement non collectif est obligatoire. Il vaut trois ans, et c’est souvent le document qui coûte le plus cher à régulariser.

Le vrai piège, ce sont les dates

Il n’est pas d’oublier un document. Il est de signer avec un dossier périmé.

Six mois pour les termites et l’état des risques, ça passe vite. Un compromis signé en mars, un acte en septembre, et deux pièces du dossier ne valent plus rien le jour de la signature.

Demandez les dates de réalisation, pas seulement les documents. Une ligne dans un courriel suffit, et elle vous évite une mauvaise surprise chez le notaire.

Comment le lire quand on l’a

Un dossier complet fait souvent soixante pages, et personne ne les lit toutes. Trois choses méritent votre attention avant les autres.

Les anomalies signalées sur l’électricité et le gaz. Elles sont numérotées et décrites, et elles vous disent ce qu’il faudra reprendre. Une installation sans anomalie, ça existe, mais c’est rare sur une maison ancienne.

La surface, quand le bien est en copropriété. Elle est mesurée selon la loi Carrez, et si elle se révèle inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée, vous pouvez demander une réduction de prix proportionnelle. L’action se prescrit un an après l’acte, ce qui est court. Une maison individuelle sur son propre terrain n’est pas concernée, pas plus que les caves et les garages, ce qui surprend souvent.

Et le nom du professionnel, qui doit être certifié. La liste des personnes certifiées est publique, et vérifier prend deux minutes.

Qui paie, et ce qui se passe s’il manque un document

C’est le vendeur qui fournit le dossier, donc le vendeur qui le paie. Vous n’avez rien à avancer pour l’obtenir, et rien ne vous oblige à attendre le rendez-vous chez le notaire pour le demander.

Si l’un des documents manque le jour de l’acte, la loi est nette : le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Autrement dit, la clause qui dit que vous achetez le bien en l’état ne le protège plus sur ce sujet-là.

Ce n’est pas une raison pour signer avec un dossier incomplet en se disant qu’on sera couvert. Un recours, même gagné, coûte des mois et de l’énergie. Mais c’est bon à savoir, et ça change le ton de la conversation quand on réclame une pièce qui tarde.

Le diagnostic de performance énergétique engage celui qui l’a fait

Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable. Longtemps il n’avait qu’une valeur indicative, ce qui revenait à ne rien garantir du tout.

Aujourd’hui, une étiquette fausse peut se contester. Attention toutefois à la nuance : ce sont les résultats qui engagent, pas les recommandations de travaux qui figurent en fin de document. Celles-ci restent purement indicatives, et les devis qu’elles annoncent aussi.

Un dernier mot

Aucun de ces documents ne garantit quoi que ce soit. Ce sont des constats faits à une date, par une personne qui a regardé ce qui était visible. Un état d’amiante ne dit pas qu’il n’y a pas d’amiante : il dit qu’on n’en a pas trouvé là où on a cherché.

Demandez le dossier complet avant de faire votre offre, pas chez le notaire. C’est plus tôt qu’on ne le fait d’habitude, et c’est exactement pour ça que ça vaut le coup.

Sources

• Article L271-4 du code de la construction et de l’habitationLégifrance
• Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, surface privativeLégifrance
• Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ?service-public.gouv.fr
• Diagnostics techniques immobiliers, durées de validitéMinistère de la Transition écologique

Voir les autres guides